Adquirir um imóvel financiado é um passo importante na vida de muitas famílias brasileiras. Com prazos longos, parcelas muitas vezes equivalentes ao aluguel e promessas de realização do sonho da casa própria, esse tipo de operação pode parecer simples — mas está longe de ser isenta de riscos.
Entre os pontos que exigem atenção especial estão os mecanismos legais que permitem ao banco retomar rapidamente o imóvel em caso de inadimplemento, como a consolidação da propriedade, e o exercício tempestivo do direito de purgar a mora.
A alienação fiduciária e a facilidade de retomada do bem
Nos financiamentos imobiliários realizados com base na alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade resolúvel do imóvel permanece com o credor (normalmente o banco) até a quitação total da dívida. O devedor é apenas o possuidor direto, com direito de uso, mas não a plena propriedade até o fim do contrato, isto é, só se torna “casa própria” após quitar.
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A Lei nº 9.514/97, que regula essa modalidade, oferece ao credor um procedimento extrajudicial de execução, muito mais célere do que a tradicional ação judicial de cobrança ou reintegração de posse. Em caso de inadimplemento, bastam três parcelas em atraso (ou o descumprimento de qualquer cláusula contratual relevante) para que o credor inicie o processo de consolidação da propriedade de forma extrajudicial.
Esse procedimento é feito por cartório e, em poucos meses, o banco se torna plenamente proprietário do imóvel, podendo inclusive levá-lo a leilão, ainda que o devedor já tenha pago grande parte do financiamento. É um sistema eficiente, mas também implacável.
A chance de purgar a mora: direito que exige vigilância
Antes da consolidação definitiva, a lei garante ao devedor o direito de purgar a mora — ou seja, pagar o débito em atraso com os encargos contratuais e evitar a perda do imóvel. Contudo, esse prazo é curto: 15 dias contados da intimação do devedor, feita pelo cartório de registro de imóveis.
A purgação da mora deve abranger todo o valor vencido, acrescido de juros, multa, correção monetária e eventuais despesas de cartório, e precisa ser feita à vista. Não há, neste momento, possibilidade de parcelamento ou renegociação, salvo por liberalidade do credor.
Muitas pessoas perdem a propriedade simplesmente por desconhecerem esse prazo ou por não compreenderem a gravidade da intimação extrajudicial.
Cuidados essenciais antes de financiar
Algumas precauções podem ajudar a evitar problemas graves no futuro:
• Leia atentamente o contrato, com destaque para cláusulas sobre inadimplemento, penalidades e a alienação fiduciária.
• Simule cenários de inadimplência: qual o impacto de uma eventual perda de renda? O orçamento comportaria esse risco?
• Conheça seus direitos e prazos legais, especialmente o direito de purgar a mora e o procedimento de consolidação.
• Guarde todas as comunicações com o banco e acompanhe com atenção qualquer notificação vinda de cartórios, inclusive prints de conversas e eventualmente gravação de ligações, para provar a intenção de purgar a mora.
• Considere uma assessoria jurídica antes da assinatura — especialmente para contratos de longa duração e alto valor.
A alienação fiduciária oferece benefícios tanto para o credor quanto para o sistema financeiro, mas impõe ao devedor a necessidade de vigilância constante. A perda do imóvel pode ocorrer de forma rápida e silenciosa, sem a intermediação do Poder Judiciário. Por isso, conhecimento jurídico e planejamento financeiro caminham juntos para uma aquisição segura do imóvel próprio.
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