A reforma tributária (EC 132/2023) foi apresentada como uma mudança voltada principalmente aos tributos sobre o consumo, mas seus reflexos alcançam também a tributação da renda, especialmente dos proprietários de imóveis que recebem aluguéis como pessoa física.
Apesar de a tributação pelo Imposto de Renda não ter sido alterada de imediato, o novo modelo traz ajustes importantes no modo como os rendimentos serão informados, cruzados e fiscalizados pela Receita Federal do Brasil.
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Como era antes?
Até então, os rendimentos de aluguel recebidos por pessoas físicas seguiam um modelo relativamente simples: tributação mensal via Carnê-Leão, de acordo com a tabela progressiva do IR, possibilidade de deduções limitadas (IPTU, taxas e comissões), fiscalização dependente de declarações espontâneas e cruzamento pontual de dados bancários entre os locadores e locatários (essa sempre foi a principal razão de os proprietários caírem na malha fina). Na prática, o sistema era baseado em uma autodeclaração com pouca rastreabilidade automática.
O que muda com a reforma tributária?
A reforma ainda não alterou alíquotas e nem criou novo imposto sobre aluguéis. O que mudou foi a forma como as informações serão capturadas e processadas pelo Fisco, o que impacta diretamente o locador.
Rastreabilidade automática de pagamentos
Com a integração ampliada entre bancos, cartórios, imobiliárias e plataformas digitais, o recebimento de aluguel passa a ser automaticamente informado à Receita Federal. Assim, Pix, TED, boletos e transferências serão cruzados com contratos e cadastros imobiliários.
Declaração pré-preenchida mais completa
O Carnê-Leão tende a se tornar praticamente automático. Os valores recebidos ao longo do mês serão importados para o sistema e o contribuinte confirmará ou corrigirá. Isso reduz erros, mas também diminui qualquer margem para omissões.
Intermediação eletrônica com obrigações próprias
Plataformas digitais de aluguel por temporada, sistemas de cobrança e imobiliárias poderão ser obrigadas a informar os pagamentos que processam (como já mencionamos em outra ocasião, o Airbnb já está comunicando a Receita Federal sobre os recebimentos dos anfitriões). Essa retenção e comunicação padronizada tornam o processo mais transparente e a fiscalização mais efetiva.
Redução do “lado informal” do mercado
A combinação de cruzamento instantâneo de dados e digitalização de registros torna praticamente inviável a prática comum de contratos não declarados ou parcialmente declarados.
Impacto prático para o locador
Embora a carga tributária em si não tenha aumentado, o efeito prático é bastante claro:
a) maior conformidade fiscal: o sistema registrará automaticamente o aluguel recebido por cada proprietário;
b) menos margem para omissão: operações que antes ficavam fora do radar da Receita tornam-se visíveis, especialmente pelo uso das ferramentas tecnológicas e aplicativos;
c) possível aumento de autuações futuras: especialmente quando houver divergência entre contrato, propriedade de imóveis, movimentação bancária e valores declarados.
Em resumo, o aluguel continua sujeito ao IR da pessoa física, com a mesma tabela progressiva. O que muda é o ambiente de fiscalização, agora mais tecnológico, integrado e automatizado.
Portanto, a reforma tributária não criou um novo imposto sobre aluguéis, mas transformou a forma de apuração e controle dos rendimentos. Para o locador pessoa física, especialmente para quem dava um “jeitinho” de não declarar, a nova realidade exige atenção redobrada à formalização dos contratos, à regularidade dos pagamentos e ao correto preenchimento do Carnê-Leão, que tende a se tornar cada vez mais automatizado e implacável no cruzamento de dados.
Para aqueles proprietários de imóveis que tenham uma renda considerável e ainda não estejam em conformidade fiscal, recomenda-se procurar um escritório de advocacia de confiança para avaliar a possibilidade de estruturar uma Holding Patrimonial, que pode ser a solução para regularizar a situação e pagar menos imposto.
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