Se o CPF organiza a vida civil das pessoas, o mercado imobiliário caminha para algo parecido: um identificador único para cada imóvel no Brasil, o que já vem sendo chamado, popularmente, de “CPF do imóvel”. Por trás do apelido existe um projeto maior de integração de bases públicas (e, progressivamente, registrais), com impacto direto em um ponto sensível e historicamente “cinzento”: a informalidade na locação.
O que é o “CPF do imóvel”, de verdade?
O nome técnico é Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que faz parte do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). A proposta é simples na ideia e robusta na execução: atribuir a cada unidade imobiliária um código único nacional, vinculado a dados georreferenciados e alimentado pelos “cadastros de origem” (prefeituras, Incra e SPU, por exemplo).
Na prática, isso cria um “RG” do imóvel que conversa com diferentes sistemas sem eliminar os identificadores já existentes (matrícula, inscrição municipal, NIRF/RIP etc.). O próprio modelo oficial reforça que o cidadão não precisa solicitar nada para “tirar” esse código e que não há custo para a inscrição; e deixa claro que o CIB não substitui cartórios (as competências registrais permanecem).
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E o que é o Sinter?
O Sinter é a plataforma que viabiliza a integração e o compartilhamento de informações. No Decreto nº 11.208/2022, ele é definido como um sistema que integra dados cadastrais, geoespaciais, fiscais e jurídicos sobre bens imóveis, gerados por entes federativos, serviços notariais e registrais e outros órgãos/entidades que produzam dados imobiliários.
Importante: o compartilhamento de dados por meio do Sinter deve ocorrer de forma eletrônica e com respeito à LGPD, sigilo fiscal e demais hipóteses legais de restrição de acesso.
Por que isso “fecha o cerco” sobre o aluguel informal?
A informalidade na locação tem duas faces comuns:
Informalidade contratual: ausência de contrato escrito, recibos, garantias, critérios de reajuste, prova de pagamento etc.
Informalidade fiscal: aluguel recebido e não declarado (ou declarado parcialmente), especialmente quando pago por pessoa física e sem retenção na fonte.
O que o “CPF do imóvel” muda é o poder de conexão: quando o imóvel passa a ter um identificador nacional e as bases começam a conversar, fica muito mais fácil ligar fatos dispersos (propriedade, endereço, valor venal/estimado, transações formais, dados públicos) a uma unidade específica e, daí, cruzar sinais de renda recorrente. Essa leitura, inclusive, já aparece em análises de mercado ao destacar que o impacto tende a ser menos “mudança de imposto” e mais mudança de fiscalização, com redução da margem para omissões em transações e aluguéis.
Além disso, a integração não é só uma intenção: a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 disciplina obrigações para serviços notariais e de registro relacionadas ao compartilhamento de informações via Sinter e à adoção do CIB como identificador único (no contexto das obrigações criadas pela LC 214/2025).
Vai acabar o aluguel por fora?
“Acabar” é uma palavra forte mas a tendência é clara: o espaço para o aluguel informal diminui. E não apenas por causa do CIB em si, mas pelo ecossistema de rastreabilidade que se forma quando dados públicos e registrais passam a ter uma chave única. Some a isso um contexto mais amplo de integração cadastral trazido pela reforma tributária (com previsões sobre identificação única em cadastros administrados pela Receita, incluindo o CIB).
O resultado prático é previsível: maior chance de malha fina, pedidos de comprovação, autuações por omissão de rendimentos e discussões sobre coerência patrimonial/renda especialmente quando o estilo de vida e movimentações financeiras não “fecham” com a renda declarada.
O que proprietários e inquilinos devem fazer agora
Para quem aluga (ou pretende alugar), a regra de ouro passa a ser: documente e organize como se a conferência fosse inevitável porque, progressivamente, ela tende a ser. Medidas mínimas de conformidade (e de segurança jurídica):
- Contrato escrito (mesmo em locações curtas), com identificação completa, descrição do imóvel, prazo, valor, índice de reajuste, encargos e garantias.
- Pagamentos rastreáveis (transferência identificada/PIX com descrição), evitando “dinheiro vivo” sem lastro.
- Recibos e controle mensal (principalmente quando não há retenção).
- Declaração correta dos rendimentos: em locações entre pessoas físicas, normalmente há recolhimento mensal via carnê-leão e ajuste anual; quando o pagador é PJ, costuma haver retenção na fonte e informes.
- Regularização do passado (quando existir): avaliar retificações e estratégia de correção antes de ser “puxado” por cruzamento.
Para o inquilino, a formalização também é proteção: prova de pagamento, possibilidade de dedução/uso documental quando aplicável e redução de risco de litígio. Para o proprietário é fundamental para poder defender-se em caso de autuação. Em caso de dúvidas procure um contador ou advogado de confiança para melhor orientação.
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