3 de março de 2024
TV Barriga Verde
Rodrigo C. Medeiros

Fundos Imobiliários que compram outros Fundos Imobiliários?!?!

Sim, existem alguns fundos imobiliários que compram outros fundos imobiliários, os quais são chamados de FoFs de FIIs. Para investir neles e não entrar em verdadeiras roubadas, é necessário entender o comparativo entre o seu valor de mercado e o seu valor patrimonial, algo simples e super eficiente.

Antes, deixe eu explicar o motivo de existir esta categoria de fundos imobiliários.

Os fundos imobiliários possuem os seus rendimentos isentos de imposto de renda, desde que cumpridas algumas regras, sendo que uma delas é ser o investidor pessoa física. Ocorre que muitos investidores não possuem tempo para analisar e escolher os seus fundos imobiliários e precisam delegar isso para um profissional de mercado.

A forma mais comum de fazer isso seria por meio de um fundo exclusivo ou por meio de um fundo multimercado; no entanto, ao fazer isso, o rendimento do fundo imobiliário poderá ser tributado, retirando este benefício fiscal.

Assim, construiu-se esta solução, um fundo imobiliário destinado a comprar outros fundos imobiliários, mantendo a isenção de imposto de renda nos rendimentos, desde que as cotas sejam negociadas no mercado e se faça a distribuição de 95% do lucro caixa no semestre. O que parece esquisito, passa a fazer sentido.

 

E uma das principais características dessa classe de fundos imobiliários é que a análise comparativa entre o valor de mercado e o valor patrimonial do fundo ser um indicador absoluto para sabermos se faz ou não sentido comprar aquele fundo imobiliário.

Todo fundo imobiliário tem um valor patrimonial por cota, que é o valor do patrimônio líquido, dividido pelo número de cotas. No caso de um FoF de FII, o seu patrimônio líquido é igual ao valor de mercado de todas os fundos imobiliários no qual ele investe. Assim, se o fundo A tem cotas dos fundos B, C, D e nada mais, todo final do mês eu vejo quanto valia cada um dos fundos B, C e D na bolsa, vejo a participação do fundo A neles, e chego no patrimônio líquido do fundo A, consequentemente, no seu valor patrimonial por cota.

Observe, o que eu considero são os valores de mercado dos fundos e não o valor patrimonial. Logo, no mês seguinte o patrimônio líquido do fundo A será diferente, pois muito possivelmente o valor de mercado dos fundos B, C e D serão diferentes.

Em razão disso, eu terei três situações diferentes quando comparar o valor de mercado e o valor patrimonial de um FoF de FII. A primeira será o valor de mercado ser muito parecido com o valor patrimonial e isso indica uma neutralidade de recomendação, podendo-se comprar aquele FoF de FII para delegar a gestão de carteira. Neste caso costumamos dizer que se você tivesse R$ 50 mil para investir e quisesse comprar todos os fundos imobiliários que o FoF de FII possui, patrimonialmente pensando tanto faz comprar as cotas daqueles FIIs ou a única cota do FoF de FII. A diferença ficará na taxa de administração que este FoF de FII vai cobrar e reduzir um pouco o seu rendimento, é o preço a se pagar pela delegação de carteira.

A segunda situação é quando o valor de mercado fica abaixo do valor patrimonial. Aqui costumamos dizer que o FoF de FII está negociando com um desconto, o qual pode ser pequeno ou grande, abrindo uma oportunidade para se comprar as suas cotas. Um exemplo, o FoF de FII tem um patrimônio líquido de R$ 100 milhões, isso significa que se ele abrisse o seu home broker neste exato momento e começasse a vender, o fundo valeria exatamente R$ 100 milhões (aqui teríamos que avaliar a liquidez, mas serve de exemplo). Esses R$ 100 milhões representam um valor por cota de R$ 100,00. Pois bem, ocorre que os investidores negociam as cotas deste fundo por R$ 80,00, o que nos dá um valor de mercado total de R$ 80 milhões.

Isso significa que se alguém comprasse todo o FoF de FII (isso raramente é possível), pagaria R$ 80 milhões, mas poderia abrir o computador e vender tudo por R$ 100 milhões.

Parece bom demais para ser verdade, não? Para quem não é acostumado com o mercado de renda variável pode parecer até pegadinha, mas não é. Infelizmente é isso que investidores ansiosos e despreparados fazem, vendem tanto os seus investimentos, que acabam desvalorizando e abrindo oportunidades para os menos ansiosos e mais preparados. Tudo na vida é assim, nos investimentos não seria diferente.

Nessas situações, caso este FoF de FII não tenha um histórico de gestão ruim, costumamos recomendar a compra dele, pois há uma tendência de se ganhar bons rendimentos, mas de se ter também um ganho de capital na medida que o valor de mercado vai buscar o valor patrimonial. Há uma tendência natural dos FoFs de FIIs sempre buscarem o seu valor patrimonial, só pode levar algum tempo para ocorrer, mas ocorre.

Tem situações que esses descontos entre valor de mercado e valor patrimonial são tão elevados, que os FoFs de FIIs compram outros FoFs de FIIs. No início do ano de 2023, vários desses fundos negociavam com desconto sobre o valor patrimonial de 25%, que chegamos ao absurdo de alguns FoFs de FIIs comprarem outros FoFs de FIIs, os quais, por sua vez, tinham comprado outros FoFs de FIIs. Naquele momento, para quem não é acostumado com este universo poderia até parecer uma pirâmide financeira, mas a verdade é que era apenas um indicativo dos descontos exagerados.

Por fim, a terceira e mais perigosa situação, na qual vi muitos investidores novatos entrarem e perderem dinheiro, os FoFs de FIIs que negociam com o seu valor de mercado acima do seu valor patrimonial. Aqui, a perda é quase certa.

No nosso exemplo acima, seria como você, ao invés de pagar R$ 80,00, você pagar R$ 120,00, em um fundo que tem o seu valor patrimonial de R$ 100,00. É quase como você comprar uma nota de R$ 100,00, pagando R$ 120,00. Não tem o que fazer, você vai perder dinheiro.

Esses casos acabam acontecendo muito quando os juros baixam e os fundos imobiliários valorizam muito, fazendo com que muitas pessoas busquem este investimento em razão do seu retorno passado. Nesse momento acabam recebendo recomendações de comprar os FoFs de FIIs, mas não recebem esta explicação, tão importante e simples de ser analisado, mas ignorada.

Assim, caso você esteja iniciando no universo dos fundos imobiliários agora e não tem muita experiência em investimentos ou não tem muito tempo para estudar, os FoFs de FIIs são possivelmente uma das melhores opções e várias pessoas podem te dizer isso; no entanto, muita atenção, só invista nele se você verificar que o valor de mercado está igual ou abaixo do valor patrimonial, pois caso contrário você possivelmente perderá dinheiro.

Foto: Freepik/Reprodução

Rodrigo C. Medeiros

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